Planując zakup nieruchomości z rynku wtórnego warto zastanowić się, czy zakup mieszkania lub domu będzie się wiązał z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. W dniu 31 sierpnia 2023 r. wszedł bowiem w życie nowy przepis, który uregulował nowe zwolnienie z PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Kto więc będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku?

Art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych dodany przez art. 4 pkt 4 ustawy z 26 maja 2023 r. (Dz.U.2023.1463) zmieniającej nin. ustawę z dniem 31 sierpnia 2023 r., wszedł w życie 31 sierpnia 2023 r. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Do tej pory nabywcy obowiązani byli do zapłaty PCC przy zakupie pierwszego mieszkania. Z chwilą zatem dokonania czynności cywilnoprawnej, którą w tym przypadku było zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, po stronie kupującego powstawał obowiązek podatkowy. Jeżeli natomiast zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpiło w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstawał z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Zważywszy na fakt, iż stawka podatku PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a ceny mieszkań obecnie są wysokie - zapłata takiej kwoty była często niezwykle dotkliwa dla nabywców mieszkania lub domu.

Obecnie zwolnienie będzie przysługiwało przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jeżeli jest to pierwsza nieruchomość. Kupujący pierwsze mieszkania lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego nie będą musiały płacić podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do ustawy o PCC zwolnienie przysługuje osobom nieposiadającym prawa do innego mieszkania lub domu.

Zwolnienie, o który mowa powyżej, jest zwolnieniem tzw. przedmiotowym. Przysługuje ono niezależnie od tego, kto będzie stroną umowy sprzedaży nieruchomości. "Celem działania prawodawcy jest stworzenie podatnikowi korzystnej sytuacji przy obliczaniu podatku, dającej w efekcie ograniczenie wysokości podatku. Zwolnienie podatkowe o charakterze przedmiotowym przysługuje niezależnie od tego, jaki podmiot jest stroną czynności cywilnoprawnej. Zwolnienia przedmiotowe polegają na tym, że jeżeli jakikolwiek podmiot znajdzie się w sytuacji o cechach określonych przez ustawodawcę, to nie ciąży na nim obowiązek świadczenia podatkowego." (Z. Ofiarski [w:] Komentarz do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych [w:] Ustawa o opłacie skarbowej. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, wyd. IV, Warszawa 2018, art. 9).

Warto zwrócić uwagę na najnowszą interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21.09.2023 r. Przedmiotem interpretacji była sytuacja dotycząca małżonków, mających rozdzielność majątkową małżeńską i planujących zakup domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej w udziałach wynoszących po 1/2 dla każdego z małżonków. Problemem stał się fakt posiadania przez męża na własności innej nieruchomości - lokalu mieszkalnego. Żona z kolei nie posiadała wcześniej żadnej nieruchomości. Pytanie było następujące: czy w takiej sytuacji małżonka obowiązana jest do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych? W ocenie bowiem żony, zważywszy na wejście w życie znowelizowanego przepisu PCC - nie powinna ona mieć takiego obowiązku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że taki obowiązek istnieje. Wskazał on, że "w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Zatem mając na uwadze fakt, że Pani mąż był już właścicielem innej nieruchomości (mieszkania), do umowy sprzedaży domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia w niniejszej sprawie - gdy dom jednorodzinny nabywany jest na współwłasność - jest to, żeby Pani oraz Pani mąż nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia." (pismo z dnia 21.09.2023 r., wydane przez: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB).

Autor: adwokat Agnieszka Kaliciak-Kaszubowska

Nasz Zespół ma doświadczenie m.in. w sporządzaniu umów sprzedaży nieruchomości. Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w tym zakresie, skontaktuj się z nami.